Hypotheek is een schuld die niet altijd wordt afgelost
Banken verstrekken leningen waarmee mensen een woning kunnen kopen. Deze leningen moeten uiteraard worden terugbetaald. Soms gebeurt dit echter niet. Dan heeft de bank het recht om de woning te verkopen en met de opbrengst hiervan de lening af te lossen. Bij zo’n “gedwongen verkoop” moet de bank extra kosten maken. Ook leveren woningen bij “gedwongen verkoop” minder op dan in de “vrije” verkoop. De prijzen van de woningen kunnen sinds het aangaan van de lening ook nog eens echter sterk zijn gedaald. Dat alles kan ertoe leiden dat de opbrengst van een gedwongen verkoop onvoldoende is om de schuld volledig af te lossen.
Risico-opslag
Veel banken werken bij hypotheken met een risico-opslag. Banken rekenen deze risico-opslag, dus een hogere rente, voor leningen die hoger zijn dan 50% van de actuele waarde van de woning. De risico-opslag verschilt per bank. Ook kan de bank - afhankelijk van de grootte van het “gat” tussen de actuele waarde van de woning en het bedrag van de lening - verschillende percentages hanteren. Is de waarde van de woning bijvoorbeeld 80 % van de lening, dan is de opslag lager dan wanneer de waarde van de woning 60 % van de lening is. In de praktijk hebben deze opslagen een bandbreedte tussen de 0,1 % en 1,0 %. De opbrengsten uit deze opslagen gebruiken de banken dus om het verlies dat zij lijden te compenseren, indien een lening niet volledig wordt afgelost en de opbrengst van de gedwongen verkoop van de woning onvoldoende is om de restschuld en de kosten van gedwongen verkoop te betalen.
Automatisch of niet automatisch
De verhouding tussen het restant van de schuld en de actuele waarde van de woning verandert gedurende de looptijd van de hypotheek voortdurend. In de afgelopen jaren hebben we gezien dat de waarde van woningen eerst flink daalde en nu weer sterk stijgt. Ook kan de verhouding veranderen doordat huiseigenaren gedurende de looptijd van de hypotheek aflossingen doen op de schuld.
Een huiseigenaar kan in het verleden bij aanvang van zijn hypotheek een opslag op de hypotheekrente hebben gekregen. Bijvoorbeeld omdat de lening op dat moment meer dan 80 % van de waarde van de woning was. Door tussentijdse aflossingen en stijging van de marktwaarde van de woning kan de lening nog maar 50 % van de actuele waarde bedragen. Op dat moment is er voor de bank geen reden meer om de risico-toeslag te hanteren.
De ene bank laat deze opslag automatisch vervallen. Dit betekent dat de huiseigenaar minder hypotheeklasten krijgt. De andere bank gaat hiertoe pas over wanneer de huiseigenaar hierom vraagt.
Vraag advies
Heeft u een hypotheek en is de actuele waarde van de woning een stuk hoger dan het restant van de hypotheek, dan is ons advies om te controleren of er op uw hypotheek sprake is van een risico-opslag en zo ja of deze kan verdwijnen of kan worden verlaagd. Wilt u meer weten? Neem dan contact op met ons kantoor. Wij zijn u graag van dienst.
